Những khó khăn chính của thị trường bất động sản Việt Nam và giải pháp tháo gỡ

19/06/2022 05:28 Chiều

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường nhà ở trong nước đang chứng kiến nguồn cầu rất lớn và động lực tăng trưởng mạnh mẽ đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh với tỷ lệ dân số vâng. Tuy nhiên, vẫn còn một số khó khăn chính của thị trường như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư, dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu.

Cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với thách thức và khó khăn chưa từng có, ông Neil MacGregor – Tổng giám đốc Savills Việt Nam đã đưa ra những đánh giá một số khó khăn chính của thị trường bất động sản hiện nay và các giải pháp cụ thể.

Theo đó, ông Neil MacGregor đánh giá thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra nguồn cung dự án mới hạn chế, đơn cử như ở đô thị lớn nhất cả nước là TP Hồ Chí Minh do nhiều vấn đề tồn tại đang khiến thị trường lệch pha và cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết tình trạng này.

“Theo Báo cáo thị trường quý I của Savills, thị trường căn hộ ở TP Hồ Chí Minh quý I chỉ có 2.150 căn mở bán. Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán dễ dàng được thị trường hấp thụ hết. Chúng ta sẽ thấy giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện” – ông Neil MacGregor nói.

Những khó khăn chính của thị trường bất động sản Việt Nam và giải pháp tháo gỡ

Khó khăn bủa vây thị trường bất động sản – Ảnh: Trần Quốc Việt

Thiếu quy hoạch tổng thể

Ông Neil MacGregor cho rằng quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại.

Năm 2020, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã phê duyệt “nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050”. Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021-2030 rất chậm khi đến cuối tháng 5 mới có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt

Cụ thể, quy hoạch 1/10.000 đang được Bộ Xây dựng phê duyệt trong khi việc phê duyệt quy hoạch 1/2.000, 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, với các dự án lớn với diện tích trên 30 ha hay quy mô trên 50.000 dân, quyền phê duyệt lại thuộc Bộ Xây dựng. Sự thiếu rõ ràng về quản lý quy hoạch ảnh hưởng tiến độ các dự án.

Nhiều bộ luật còn chồng chéo

Dưới gốc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP Invest cũng cho biết, có khoảng 12 luật đang liên quan và điều phối thị trường BĐS. Nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Vì vậy, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết.

“Cộng đồng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mong chờ các luật liên quan sớm sửa đổi các vướng mắc, bất cập và thống nhất các quy định. Đặc biệt, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Vì vậy việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường bất động sản” – ông Nguyễn Quốc Hiệp nói.

 

Cụ thể, Luật Đất đai và Luật Xây dựng còn đang chồng chéo, gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do Luật Quy hoạch còn bất cập, có quy định chưa rõ ràng.

Ông cho rằng các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở.

Thiếu hụt quỹ đất tại các TP lớn, dẫn đến nguy cơ bong bóng

Một vấn đề nổi cộm là tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cũng. Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.

“Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ” – ông Neil MacGregor nhấn mạnh.

Ông khuyến nghị các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản.

Ngoài ra, ông Neil cũng cho rằng cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đứng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Liên quan đến vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, Tổng giám đốc Savills Việt Nam khuyến nghị cần xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch hơn, có thể mời các đơn vị định giá nước ngoài đã chứng minh năng lực tầm quốc tế, triển khai đúng hạn các dự án cơ sở hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. Bên cạnh đó, có thể tham chiếu một số quy trình đấu giá đất công tại các thị trường trưởng thành hơn như Singapore, Hong Kong…

Giải “bài toán” tín dụng bất động sản

Hiện nay, tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Nhà nước cũng đang cân nhắc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn (dự thảo).

Trong bối cảnh này, ông Neil MacGregor – Tổng giám đốc Savills Vietnam, khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Cũng đánh giá khó khăn lớn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là nguồn vốn, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đề xuất với các doanh nghiệp khỏe mạnh, những khách hàng tin cậy, có tín nhiệm và các dự án đáp ứng đủ điều kiện, đảm bảo tính khả thi phải được tiếp tục vay vốn tại các ngân hàng thương mại. Đồng thời, người tiêu dùng cũng cần rộng cửa tiếp cận nguồn vốn để mua nhà, xây nhà.

“Doanh nghiệp bất động sản hiện có các kênh huy động vốn chính gồm: vốn sở hữu, vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng và vốn FDI. Trong đó, vốn chủ sở hữu theo quy định tại luật Đất đai rất thấp, chỉ chiếm từ 15 – 20%. Còn 80 – 85% còn lại phải huy động từ các kênh khác. Trong khi đó, từ sau khi có Nghị định 20 từ Ngân hàng Nhà nước, doanh nghiệp bất động sản không được vay tiền để mua đất ở các ngân hàng thương mại, chỉ được vay để thực hiện dự án khi đã có đất. Việc khó tiếp cận các nguồn vốn tín dụng ảnh hưởng rất lớn tới sức khỏe của các doanh nghiệp. Ngoài ra, Thông tư 20 cũng không cho cá nhân, hộ gia đình vay mua nhà ở xã hội, họ chỉ còn kênh duy nhất là vay ở ngân hàng chính sách” – Chủ tịch HoREA nói và nhấn mạnh, tín dụng là bệ đỡ của nền kinh tế, là mạch máu, bình ô xy, dưỡng khí của thị trường bất động sản. Không tiếp cận được nguồn vốn này, doanh nghiệp gần như ngộp thở, dẫn đến tắc thở. Người dân cũng vô cùng khó khăn…

“Ngân hàng thương mại hiện còn cho vay theo kiểu tiệm cầm đồ, yêu cầu tài sản thế chấp trên dưới 70%. Như vậy, chưa đánh giá tính khả thi của dự án để cho vay. Nếu không thay đổi, cho vay trên cơ sở đánh giá tín nhiệm, đánh giá chất lượng thì rất khó để Việt Nam có thể xuất hiện những tập đoàn lớn, mạnh như Huyndai, Samsung của Hàn Quốc” – ông Lê Hoàng Châu bày tỏ quan điểm.

Ngân hàng Nhà nước chưa bao giờ chỉ đạo “siết” tín dụng bất động sản!

“Những từ siết, dừng, thắt… được dùng khá nhiều trong thời gian qua khi nói về tín dụng với lĩnh vực bất động sản (BĐS). Song, thực chất, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chưa bao giờ nói, cũng như chưa có văn bản nào đề cập đến việc siết, hay thắt tín dụng bất động sản. Theo đó, chính sách nói chung của ngành ngân hàng có 2 nguyên tắc, mục tiêu quan trọng. Thứ nhất là đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và ổn định giá trị đồng tiền – đây là chủ trương của Quốc hội, Chính phủ không chỉ trong ngắn hạn mà cả trong trung dài hạn. Thứ 2 là đảm bảo an toàn cho hệ thống các tổ chức tín dụng không dẫn đến đổ vỡ sẽ gây ra hệ lụy rất nhiều. Nếu năng lực, hệ số tài chính của ngân hàng yếu kém…, quốc tế đánh giá uy tín quốc gia thấp thì lập tức ảnh hưởng dòng vốn đầu tư vào Việt Nam nên không thể để ngân hàng yếu kém. Chính vì thế 2 mục tiêu này xuyên suốt trong xây dựng cơ chế chính sách ngân hàng.

Thế nên doanh nghiệp kinh doanh dự án có hiệu quả hay không, có thành công hay không là của doanh nghiệp, chủ dự án, các cấp quản lý. NHNN chỉ quản lý rủi ro của chính sách tổ chức tín dụng khi cho vay vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt những lĩnh vực bất động sản có nguy cơ rủi ro” – Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú.

Theo Tieudung.vn

Cùng chuyên mục

TP Hồ Chí Minh thống nhất không tăng giá đất trong năm 2022

09/12/2021 07:28 Chiều

Văn phòng UBND TP Hồ Chí Minh vừa có thông báo kết luận của Phó Chủ tịch UBND TP Lê Hòa Bình về phương án xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2022 trên địa bàn TP.

Cơ hội nào khi đầu tư đất nền Đông Anh?

24/06/2020 02:03 Chiều

Theo quan điểm của một số nhà đầu tư địa ốc kỳ cựu, thị trường đất nền trong dân ở Đông Anh phải chia làm hai loại, loại ven các dự án lớn giá đã tăng ở mức khá cao và loại đất nền sổ đỏ ở các trục đường liên xã, liên huyện vẫn có thể tìm kiếm để đầu tư.

Căn hộ 25 m2 nhu cầu và giải pháp

08/07/2020 08:03 Chiều

Ngày 8/7, Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam đã tổ chức buổi Hội thảo nhằm Báo cáo thị trường BĐS nhà ở TP.HCM Quý 2/2020 và thảo luận về căn hộ 25 mét vuông.

Giá nhà, đất tăng cao: Cơ hội cho người thu nhập thấp hẹp lại

09/05/2022 08:41 Chiều

Trong quý I/2022 giá nhà tiếp tục tăng bình quân 3% so với thời điểm cuối năm 2021, riêng ở thị trường Hà Nội ghi nhận mức tăng cao hơn bình quân, ở mức 4 - 5%.

Sốt đất ở Quảng Trị: Kiểm soát nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản

02/03/2022 02:51 Chiều

Quảng Trị - Trước tình trạng sốt đất, thổi giá đất ở một số khu vực dự kiến thực hiện các dự án trên địa bàn tỉnh Quảng Trị, UBND tỉnh Quảng Trị có chỉ đạo đánh giá, kiểm soát nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản.

Đối tác