Thị trường văn phòng TP.HCM tiến gần trạng thái cân bằng

Thị trường văn phòng tại TP.HCM đang tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng giữa nguồn cung và nhu cầu. Điểm đáng chú ý trong Quý 2/2026 là toàn thị trường không ghi nhận nguồn cung mới gia nhập tại cả khu vực lõi (TP.HCM phân vùng cũ) lẫn các thị trường mở rộng như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT cũ), trong khi tỷ lệ lấp đầy liên tục được cải thiện.

Động lực tăng trưởng từ ngành sản xuất và doanh nghiệp FDI

Theo báo cáo MarketBeat Quý 2/2026 của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung văn phòng tại khu vực lõi TP.HCM duy trì ở mức khoảng 1,73 triệu m² NLA. Trong khi đó, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu lần lượt duy trì quy mô khoảng 37.121 m² và 17.465 m² tính đến hết Quý 2/2026.

Sự thiếu vắng nguồn cung mới trong ngắn hạn đã tạo điều kiện để thị trường hấp thụ dần diện tích còn trống tại các dự án hiện hữu. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy tại khu vực lõi TP.HCM tiếp tục tăng:

• Hạng A: Đạt 89,8% (tăng 1,4 điểm phần trăm theo quý).
• Hạng B: Đạt 91,3% (tăng 0,5 điểm phần trăm theo quý).
• Thị trường mở rộng: Tỷ lệ lấp đầy tại Bình Dương đạt 82,7% và Bà Rịa - Vũng Tàu đạt 87,9% (cùng tăng 0,5 điểm phần trăm theo quý).

Riêng trong Quý 2/2026, thị trường ghi nhận khoảng 14.458 m² hấp thụ thuần, phần lớn đến từ nhu cầu mở rộng và dịch chuyển văn phòng của các doanh nghiệp. Nhu cầu thuê được thúc đẩy tích cực bởi các nhóm ngành như sản xuất, y tế, tiêu dùng nhanh (FMCG), công nghiệp và khối doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI).

Nghịch lý giá thuê và chiến lược cạnh tranh của chủ nhà

Mặc dù tỷ lệ lấp đầy cải thiện, diễn biến giá thuê lại phản ánh một thị trường đang phục hồi nhưng duy trì sự cạnh tranh cao. Tại khu vực lõi, giá thuê trung bình giảm nhẹ xuống mức 53,2 USD/m²/tháng đối với Hạng A và 33,3 USD/m²/tháng đối vối Hạng B do chủ nhà áp dụng nhiều chính sách ưu đãi nhằm thu hút và giữ chân khách thuê. Trong khi đó, giá thuê tại Bình Dương ổn định ở mức 20,2 USD/m²/tháng, còn Bà Rịa - Vũng Tàu tăng nhẹ 0,8% theo quý, đạt 10,4 USD/m²/tháng.

Điều này cho thấy khách thuê vẫn nắm giữ vị thế đàm phán nhất định, song việc cải thiện đồng thời về tỷ lệ lấp đầy ở nhiều phân hạng cho thấy cán cân cung - cầu đang dịch chuyển theo hướng tích cực hơn.

Bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định rằng sự phân hóa về chất lượng tài sản và lựa chọn vị trí của khách thuê đang ngày càng rõ nét. Văn phòng chất lượng hiện nay không chỉ nằm ở vị trí đắc địa hay tiêu chuẩn xây dựng, mà còn đòi hỏi cao về trải nghiệm thực tế cho nhân sự hằng ngày.

Xu hướng dịch chuyển chất lượng cao (“flight-to-quality”) dự kiến sẽ tiếp tục định hình thị trường trong thời gian tới. Khi cán cân cung - cầu tiệm cận điểm cân bằng, các chủ đầu tư sở hữu quỹ tài sản vận hành tốt, đáp ứng tiêu chuẩn xanh và trải nghiệm tối ưu sẽ nắm giữ lợi thế dài hạn trên bản đồ bất động sản văn phòng phía Nam.